27/10/2020
#ความรู้โอนที่ดิน
ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์
(เพื่อป้องกันการถกเถียงกันที่สำนักงานที่ดิน)
*** เรื่องที่เกือบทั้งร้อยตกลงกันแบบไม่ยุติธรรม คือเหมาๆ เอาว่า จ่ายกันคนละครึ่ง แบบที่เรียกว่า "ค่าโอน"
1. ค่าใช้จ่ายในวันโอนขายที่ดินให้ผู้ซื้อ
ขั้นตอนในการขายที่ดินให้กับผู้ซื้อ สิ่งที่ผู้ขายต้องเคลียร์กับผู้ซื้อให้ชัดเจน นอกจากราคาขาย กำหนดระยะเวลาการโอนภายในเมื่อไหร่ สิ่งที่สำคัญที่มองข้ามไม่ได้ คือ การตกลงกับผู้ซื้อให้ชัดเจนว่าค่าใช้จ่ายส่วนใด ใครเป็นคนออก และทำสัญญาจะซื้อจะขาย มีการระบุรายละเอียดค่าใช้จ่ายส่วนใดใครเป็นคนออกให้ชัดเจน พร้อมรับเงินมัดจำ และลงนาม ผู้ซื้อ ผู้ขาย พยาน เพื่อป้องกันการถกเถียงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
ค่าใช้จ่ายในวันโอนขายที่ดินให้ผู้ซื้อ (ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์) มีค่าใช้จ่ายหลักๆ คือค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าอากรแสตมป์ ค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียมอื่นๆ
* ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม ภาษาชาวบ้าน เราจะเรียกกันสั้นๆ แค่ “ค่าโอน” โดยปกติทางสำนักงานที่ดินจะคิดที่ 2% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน แล้วแต่อันไหนจะสูงกว่า ยกเว้น ในบางช่วงเวลาที่รัฐบาลต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยส่งเสริมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็อาจมีกฎหมายพิเศษยกเว้นลดค่าโอนลงมาเหลือ 0.01% แต่ก็จะนานๆ มีครั้งและเป็นเฉพาะช่วงสั้นๆ เท่านั้น เช่น ราคาขาย 3 ล้านบาท ราคาประเมิน 2.7 ล้านบาท (ราคาที่สูงกว่าคือราคาขาย 3 ล้านบาท) ดังนั้น ค่าโอนกรรมสิทธิ์จะเท่ากับ 3,000,000 x 2% = 60,000 บาท ค่าโอนนี้โดยปกติ ฝ่ายผู้ซื้อกับผู้ขายจะออกกันคนละครึ่ง คือคนละ 1% ยกเว้นมีการตกลงกันเป็นกรณีพิเศษ เช่น ให้ผู้ซื้อออกค่าโอนทั้งหมด หรือฝ่ายผู้ขายเป็นผู้ออกค่าโอนทั้งหมด ก็ขึ้นอยู่กับการเจรจาต่อรองกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย
หมายเหตุ: ช่วง COVID รัฐบาลฯ ได้ลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ให้เหลือแค่ 0.01% มีผลถึงสิ้นปี 2563
* ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ครบห้าปี ภาครัฐจะคิดค่าภาษีธุรกิจเฉพาะที่ 3.3% จากราคาประเมิน หรือราคาตลาด แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า
* ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดโดยกรมสรรพากร โดยสำนักงานที่ดินจะเป็นผู้หักภาษี ณ ที่จ่าย ไว้ในตอนที่จะโอนกรรมสิทธิ์ขายคอนโดกัน และสำนักงานที่ดินจะนำภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่หักไว้นี้ นำส่งกรมสรรพากรต่อไป ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะเป็นของฝ่ายผู้ขาย ซึ่งจะต้องเสียอยู่ที่ประมาณ 0.4% ถึง 2.5% ของราคาประเมิน แม้กรณีขายขาดทุนก็ตาม ท่านก็ยังต้องเสียค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายอยู่ดี
* ค่าอากรแสตมป์ (ชำระอย่างใดอย่างหนึ่ง ระหว่างค่าอากรแสตมป์ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ) 0.5% จากราคาประเมิน หรือ ราคาตลาด แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า
* ค่าจดจำนอง (เฉพาะกรณีมีการกู้แบงก์) 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นของฝ่ายผู้ซื้อที่มีการกู้แบงก์ โดยต้องมีการจดจำนองเมื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์กันระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ
* ค่าธรรมเนียมอื่นๆ ได้แก่ ค่าคำขอ 20 บาท ค่าพยาน 20 บาท และค่าอากร 5 บาท
ค่าใช้จ่ายในวันโอนขายที่ดินให้ผู้ซื้อ ซึ่งต้องทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ผู้ซื้อกับผู้ขายไม่สามารถทำการซื้อขายกันเองได้ เนื่องจากสัญญาซื้อขายที่ดิน ที่ทำกันเองจะตกเป็นโมฆะ เพราะตามกฎหมายบัญญัติให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด คือกำหนดให้มีการจดทะเบียน ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์จะต้องทำตามที่กฎหมายกำหนด คือที่สำนักงานที่ดินจะมีแบบที่เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินเป็นผู้จัดทำให้ เป็นสิ่งที่ผู้ที่จะซื้อที่ดินควรทราบต้นทุนตนเองไว้ล่วงหน้า เพื่อคำนวณอัตราผลตอบแทนการลงทุนไว้ว่าโครงการน่าสนใจ ที่จะลงทุนจริงหรือไม่ และกรณีจะขาย เราต้องตกลงกับผู้ซื้อให้ชัดเจนไว้ว่าค่าใช้จ่ายส่วนใด ใครเป็นคนออก เพราะหากเจอผู้ซื้อและผู้ขายที่ต่างคนต่างไม่รู้ เหมาๆ เอาว่าค่าโอนคนละครึ่ง เพราะใครๆ เขาก็บอกว่าค่าโอนคนละครึ่ง ค่าใช้จ่ายหลายส่วนที่ควรเป็นของคนขาย ได้แก่ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย ค่าอากรแสตมป์ ซึ่งต้องเป็นของฝ่ายผู้ขายฝ่ายเดียว และค่าจดจำนอง (กรณีผู้ซื้อกู้แบงก์) ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายของฝั่งผู้ซื้อฝ่ายเดียว จะถูกโมเมเอาค่าใช้จ่ายทั้งหมดรวมกันแล้วหารสองออกกันคนละครึ่ง ก็จะไม่เป็นธรรมกับทั้งสองฝ่ายหรืออาจมีข้อถกเถียงหาจุดลงตัวระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายกันไม่ได้
แต่สัญญาจะซื้อจะขายเพื่อวางมัดจำ ซึ่งเป็นเพียงสัญญาที่คู่สัญญาคือทั้งผู้ซื้อและผู้ขายตกลงจะไปทำสัญญาซื้อขายกันในภายหลัง โดยสัญญาจะซื้อจะขายจะมีการกำหนดข้อตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ ว่าฝ่ายใดจะเป็นฝ่ายจ่าย และกำหนดระยะเวลาการไปสัญญาซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินกันอีกที สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาที่จะไปทำสัญญาจะซื้อจะขายในภายหลัง จึงสามารถทำกันเองระหว่างผู้ซื้อ ผู้ขาย ลงชื่อพยาน ก็มีผลใช้บังคับตามกฎหมายได้
ที่มา: หนังสือ ด้านมืดของการลงทุนคอนโด (The Dark Side of Condo Investment) แต่งโดยสุรสิทธิ์ คิวประสพศักดิ์ แก้ไขจากคอนโด เป็นที่ดิน เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายในการโอนเหมือนกัน
Credit: Surasit kiwprasopsak
